Montag, 5. Juli 2021

BGH: Gestaffelte Modernisierungsmieterhöhung bei trennbaren Maßnahmen möglich

Urteil vom 28. April 2021 - AZ. VIII ZR 5/20

Der Beklagte kündigte den Klägern 2017 Modernisierungsarbeiten an. Neben Maßnahmen zur Energieeinsparung sollte auch eine Balkonanlage errichtet und modernere Wohnungstüren eingebaut werden. 2018 erklärte der Beklagte sodann die Modernisierungsmieterhöhung um 232,07 Euro pro Monat. Nicht berücksichtigt waren dabei die neuen Wohnungseingangstüren. Diese waren zu jenem Zeitpunkt noch nicht eingebaut. Dies geschah erst einige Monate später. Aus Sicht der Kläger hatte es sich aber bei den angekündigten Modernisierungsmaßnahmen um ein „untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben“, sodass sie die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt leisteten. Sodann forderten sie klageweise einen Betrag von 928,28 Euro an überzahlter Miete zurück sowie die Feststellung, dass die erhöhte Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangt werden könne. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hatte geurteilt, dass die Mieterhöhung wirksam war. Dem stünde nicht entgegen, dass die Wohnungstüren noch nicht eingebaut waren, da zwar eine Mieterhöhung grundsätzlich nur nach Abschluss der Arbeiten erfolgen darf, aber eine Ausnahme für trennbare Maßnahmen gelte. Die Trennbarkeit bejahten die Berufungsrichter mit dem Verweis auf die unterschiedlichen Gewerke. Da der Einbau der Wohnungstüren die übrigen Arbeiten nicht betreffe, sei auch keine Bauabstimmung mit anderen Unternehmen notwendig gewesen. Der Modernisierungsankündigung komme nicht der Stellenwert zu, die die Kläger ihr beimessen würden. Sie diene nicht der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, eine Modernisierungsmieterhöhung durchzuführen. Der Schutz der Mieter sei dadurch gewahrt, dass die Mieterhöhung bei einer unterbliebenen Ankündigung erst nach sechs Monaten wirksam wird.

Der BGH stimmte dieser Argumentation zu. Gesonderte Mieterhöhungserklärungen seien bei trennbaren Maßnahmen möglich, da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen bereits von den fertiggestellten Anlagen profitiere. Die Modernisierungskündigung habe das Berufungsgericht in richtiger Weise zur Beurteilung der Trennbarkeit berücksichtigt und „rechtsfehlerfrei nicht den Schluss gezogen, die Miete könne erst nach Abschluss sämtlicher Maßnahmen erhöht werden.“ Allein die einheitliche Ankündigung dieser Arbeiten reiche für diese Annahme nicht aus.

Vor einer klägerseits eingewandten Verwirrung durch mehrere aufeinanderfolgende Modernisierungsmieterhöhungen sei der Mieter ausreichend geschützt, da sämtliche Erhöhungserklärungen den Anforderungen des § 559b BGB genügen müssen.

Auch aus dem Zweck der Modernisierungsankündigung ergibt sich, anders als die Kläger meinten, nichts anderes. Diese soll es dem Mieter lediglich ermöglichen, die von ihm zu treffenden Maßnahmen, wie vertragsrechtliche Konsequenzen, einschätzen zu können. „Danach dient die Mitteilungspflicht dem (ergänzenden) Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB aF – auch gestaffelt – auf den Mieter umzulegen.“