Donnerstag, 9. Juli 2020

BGH: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Urteil vom 8. Juli 2020 - AZ VIII ZR 163/18

Der Bundesgerichtshof hat die Frage geklärt, wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist, wenn die entsprechende Klausel aufgrund der Vermietung einer unrenovierten Wohnung unwirksam ist. Die Bundesrichter legten sich dabei auf eine Kompromisslösung fest.

Vorausgegangen waren zwei Verfahren. Im ersten Rechtstreit mieteten die Kläger 2002 eine unrenovierte Wohnung. 2016 forderten sie den Vermieter auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Da sich dieser weigerte klagten die Mieter auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von 7.312,78 Euro. Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Das Berufungsgericht führte aus, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag zwar unwirksam und der Vermieter daher zur Instandhaltung verpflichtet sei. Darüber hinaus müsse davon ausgegangen werden, dass sich die Wohnungsdekoration über den Zeitraum von 14 Jahren weiter verschlechtert hatte. Diesen Zustand hätten die Mieter aber als vertragsgemäß akzeptiert, sodass ein Anspruch gegen den Vermieter ausscheide. Außerdem befände sich die Wohnung nach Durchführung der Schönheitsreparaturen in einem besseren Zustand als bei Anmietung, was vom Vermieter nicht geschuldet sei.

Mehr Erfolg hatte der Kläger eines weiteren Verfahrens. Dieser hatte die Wohnung 1992 unrenoviert angemietet. 2015 forderte er die Vermieterin auf, die nötigen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Vorinstanzen gaben dem Mieter Recht. Nach Meinung des Berufungsgerichts sei der Vermieter zwar lediglich verpflichtet, bei weiterem Verschleiß der unrenoviert übernommenen Wohnung, den Ursprungszustand wiederherzustellen. Allerdings sei der schlechte Anfangszustand schon nicht der vertragsgemäße. Der Vermieter müsse sich an dem im Mietvertrag so bezeichneten „Renovierungsprogramm“ spiegelbildlich festhalten lassen, auch wenn die Vereinbarung im Verhältnis zu seinem Mieter unwirksam ist.

Der BGH hob beide Urteile auf und verwies sie zur erneuten Verhandlung zurück. Die Bundesrichter bestätigten die bisherige Rechtsprechung insofern, als dass bei unrenoviert übergebenen Wohnungen  an die Stelle unwirksamen Schönheitsreparaturklause die Erhaltungspflicht des Vermieters tritt. Für eine ergänzende Vertragsauslegung, wonach der Vermieter die Schönheitsreparaturen in keinem Fall durchführen müsste sei daher kein Raum. Ebenso wenig müsse sich der Vermieter aber spiegelbildlich an dem unwirksamen Renovierungsplan festhalten lassen.

Der Vermieter schulde bei weiterem Verschleiß der Wohnungsdekoration jedenfalls die Wiederherstellung des anfänglichen Zustandes. Diese ist nach Meinung der Bundesrichter aber regelmäßig nicht praktikabel und jedenfalls unwirtschaftlich und liegt auch nicht im Interesse der Vertragsparteien. „Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessensgerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt.“ Allerdings erkannte auch der BGH, dass hieraus eine Verbesserung im Vergleich zum Zustand der Wohnung bei Übergabe folgt. Die Grundsätze von Treu und Glauben würden es daher gebieten, dass sich der Mieter im Gegenzug zur Renovierung angemessen an den Kosten beteiligen müsste. Dies würde im Regelfall auf eine hälftige Kostenteilung hinauslaufen. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter die Kostenbeteiligung im Wege eines Zurückbehaltungsrechts geltend machen kann, wenn der Mieter von ihm – wie im zweiten Fall - die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangt. Verlangt der Mieter dagegen einen Kostenvorschuss, wird die angemessene Kostenbeteiligung von den Kosten im Abzug gebracht.